L’obligation de location dans la loi Pinel

La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 à 21%. Pour cela, il faut acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 situé dans une zone déterminée. Pour pouvoir bénéficier du dispositif prévu par la loi, il faut que le propriétaire qui est domicilié en France fasse une location nue à titre d’habitation principale. La location nue est la location d’un bien non meublé.

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Pour bénéficier de la loi Pinel, il faut s’engager sur le long terme. En effet, il faut louer le bien au minimum 6 ans. Il est également possible de louer 9 ans ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus le pourcentage de la réduction d’impôt est grand.

La loi Pinel a été adoptée afin de répondre à la demande de logements supérieure à l’offre dans certaines villes.

Les locataires sont sélectionnés en fonction de leurs revenus et de la composition du foyer. Voici un tableau montrant les seuils de revenus suivant la composition du foyer et les zones où le bien est loué. Depuis le 1er janvier 2015, il est possible de louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) sous réserve que celui-ci dispose d’un foyer fiscal distinct mais la période de location du logement sera alors suspendue.

Les ménages qui auront fait le choix d’investir en métropole recevront une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% selon la durée d’engagement choisie. Ceux qui investiront en Outre-Mer auront une réduction d’impôt de 32%. Cette réduction d’impôt sera calculée sur le montant total de l’investissement qui ne devra pas dépasser 300000 euros. L’investisseur devra s’engager sur 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de ces réductions.

Néanmoins, ce dispositif est soumis à certaines conditions :

  • L’investisseur doit être un français domicilié en France.
  • L’investisseur doit s’engager à conserver les titres pendant la durée d’engagement de la location.
  • L’investissement est limité à 300000 euros par an.

Les logements doivent:

  • Etre situés dans une zone de dispositif Pinel.
  • Respecter les normes de performances énergétiques (RT 2012 ou label BBC).
  • Les logements doivent être neufs ou rénovés.
  • Respecter le plafonnement des loyers.
  • Etre loués à des locataires respectant les plafonds de ressources.

Le non-respect de ces conditions peut vous contraindre à rembourser les déductions fiscales qui vous ont été accordées. L’investisseur devra donc respecter les conditions de la loi Pinel jusqu’à la fin de sa période d’engagement. Il ne pourra pas disposer de son bien pendant toute cette période. L’investisseur sera exposé aux risques de non-paiement du loyer, il devra engager des dépenses d’entretien pour maintenir la valeur de son bien surtout s’il a prévu de le revendre. Il sera donc également exposé à des risques de plus ou moins-values à la revente. Pendant la durée de détention, il lui faudra payer une taxe foncière puisque le bien entre dans son patrimoine lors de son achat.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2015 :

  • en zone A bis : 16,82 €,
  • en zone A : 12,49 €,
  • en zone B1 : 10,06 €,
  • en zone B2 : 8,74 €.

La loi Pinel plafonne le prix d’acquisition à 5 500 par mètre carré. Le montant d’investissement ne peut pas dépasser 300 000 euros. La location d’un bien détenu par une société de personnes. Les sociétés de personnes telles que les sociétés civiles immobilières qui détiennent un bien immobilier peuvent faire bénéficier les associés de la loi Pinel. Pour cela, il faut que l’associé qui souhaite bénéficier de la réduction conserve les titres qu’il détient dans la société de personnes pendant toute la durée de location. Une société civile de placement immobilier peut également faire bénéficier ses associés du dispositif Pinel.

Quand c’est la SCPI qui détient l’immeuble, c’est elle qui prend l’engagement de location. Elle ne pourra pas louer à un associé ou à un membre du foyer fiscal de l’associé. Cependant il est tout à fait possible pour la SCPI de louer aux ascendants et descendants des associés de la SCPI qui disposent d’un foyer fiscal distinct.